Samotne wychowywanie dziecka nie oznacza automatycznie mniejszej szansy na kredyt hipoteczny.
Dla banku najważniejszy nie jest stan cywilny, ale to, czy przy Twoich dochodach, zobowiązaniach i regularnych wydatkach nowa rata kredytu będzie przystępna.
W przypadku samotnego rodzica szczególnie istotne mogą być dodatkowe źródła dochodu, takie jak Child Benefit, Universal Credit czy maintenance. I właśnie tutaj wybór odpowiedniego banku może mieć duże znaczenie, ponieważ kredytodawcy nie zawsze traktują te dochody w ten sam sposób.
Czy można dostać mortgage na jednym dochodzie?
Tak. Nie ma zasady mówiącej, że do uzyskania kredytu hipotecznego potrzebne są dwa dochody.
Bank przeprowadza ocenę affordability, biorąc pod uwagę między innymi:
• wysokość i rodzaj dochodu,
• liczbę osób na utrzymaniu,
• kredyty, karty i inne zobowiązania,
• koszty opieki nad dzieckiem,
• maintenance płacone na dzieci,
• inne regularne wydatki,
• wysokość depozytu oraz wartość nieruchomości.
Dlatego dwie osoby zarabiające dokładnie tyle samo mogą otrzymać zupełnie inną maksymalną kwotę kredytu.
Co więcej, ten sam klient może otrzymać różne wyniki affordability w różnych bankach.
Czy Child Benefit może zwiększyć zdolność kredytową?
Tak – wielu kredytodawców może uwzględnić Child Benefit jako dodatkowy dochód, ale nie istnieje jedna zasada obowiązująca w każdym banku.
Przykładowo niektórzy lenderzy mogą uwzględnić nawet 100% Child Benefit, jeżeli spełnione są ich kryteria. Bank może również zwrócić uwagę na wiek dziecka i na to, jak długo świadczenie będzie jeszcze wypłacane.
Child Benefit jest standardowo wypłacany na dziecko poniżej 16. roku życia, a w określonych przypadkach może być kontynuowany do 20. roku życia, jeśli dziecko pozostaje w odpowiedniej edukacji lub szkoleniu.
Dlatego nie warto zakładać z góry, że Child Benefit „liczy się” albo „nie liczy się” do mortgage. Trzeba sprawdzić kryteria konkretnego kredytodawcy.
A co z Universal Credit?
Universal Credit również może zostać uwzględniony przez część kredytodawców.
Nie oznacza to jednak, że każdy bank zaakceptuje go w taki sam sposób. Znaczenie może mieć między innymi struktura świadczenia, pozostałe dochody gospodarstwa domowego oraz indywidualne kryteria lendera.To jeden z powodów, dla których porównywanie wyłącznie oprocentowania może być błędem.
Najtańszy bank na rynku nie zawsze będzie bankiem, który zaoferuje najwyższą kwotę kredytu w konkretnej sytuacji.
Czy alimenty – Child Maintenance – mogą być uwzględnione?
Tak. Regularnie otrzymywane maintenance może być traktowane przez niektórych lenderów jako dochód.
Wymagany sposób potwierdzenia tego dochodu różni się jednak między bankami. Nie zawsze potrzebny jest court order lub formalne ustalenie przez Child Maintenance Service (CMS).
Niektórzy kredytodawcy mogą zaakceptować historię regularnych płatności widoczną na wyciągach bankowych.
Przykładowo jeden lender może wymagać trzech miesięcy regularnych wpływów, podczas gdy inny może zaakceptować także inne formy potwierdzenia.
Dlatego brak formalnego porozumienia przez CMS nie oznacza automatycznie, że maintenance nie może zostać wykorzystane przy ocenie zdolności.
Czy koszty childcare zmniejszają zdolność?
Mogą.
Nursery, childminder, opieka przed lub po szkole oraz inne regularne koszty związane z opieką nad dzieckiem mogą zostać uwzględnione jako wydatki przy ocenie affordability.
To ważne, ponieważ bank nie patrzy wyłącznie na wysokość wynagrodzenia.
Przykładowo osoba zarabiająca £40,000 rocznie i płacąca £900 miesięcznie za childcare może uzyskać inny wynik niż osoba z takim samym wynagrodzeniem, która takich kosztów nie ponosi.
Nie oznacza to jednak, że istnieje prosty wzór pozwalający odjąć koszt childcare od dochodu i samodzielnie obliczyć maksymalny mortgage. Każdy lender posiada własny model affordability.
Czy kredyty i karty kredytowe mają znaczenie?
Tak. Przy ocenie affordability kredytodawca może uwzględnić między innymi:
• kredyty gotówkowe (personal loans),
• finansowanie samochodu (car finance),
• zadłużenie na kartach kredytowych,
• kredyty hipoteczne na innych nieruchomościach,
• alimenty (maintenance), które płacisz,
• kredyt studencki (student loan),
• koszty opieki nad dzieckiem (childcare),
• inne regularne zobowiązania.
Dlatego przed złożeniem aplikacji warto sprawdzić całą sytuację finansową, a nie tylko credit score.
Nie oznacza to jednak, że przed każdym wnioskiem należy automatycznie zamknąć kartę kredytową albo spłacić wszystkie zobowiązania. W niektórych przypadkach może to poprawić affordability, ale decyzja powinna zależeć od konkretnej sytuacji i planowanej aplikacji.Credit score – czy jedna liczba decyduje o mortgage?
Nie.
Credit score widoczny w aplikacji Experian, Equifax czy TransUnion może być pomocną wskazówką, ale nie jest uniwersalnym wynikiem, na podstawie którego wszystkie banki podejmują decyzję.
Lender korzysta z własnego procesu oceny i może brać pod uwagę informacje znajdujące się w credit file, historię zobowiązań, missed payments, wykorzystanie dostępnego kredytu oraz wiele innych danych.
Warto więc sprawdzić raport przed rozpoczęciem procesu przede wszystkim po to, żeby upewnić się, że znajdujące się w nim informacje są prawidłowe.
Czy trzeba być na Electoral Roll?
Wpis do Electoral Roll może pomagać w potwierdzaniu historii adresowej i danych znajdujących się w credit file, ale jego brak nie oznacza automatycznej odmowy mortgage.
Nie każda osoba mieszkająca w UK ma również prawo do rejestracji wyborczej.
Jeżeli możesz się zarejestrować, warto zadbać o to, aby dane adresowe były aktualne i spójne z pozostałymi informacjami w Twoim credit file.
Czy bank zawsze przeprowadza stress test?
Lender musi ocenić, czy mortgage jest przystępny, ale zasady dotyczące wpływu przyszłych zmian oprocentowania nie są identyczne dla każdego produktu.
Według aktualnych zasad FCA, przy określonych mortgage deals lender musi uwzględnić możliwość wzrostu oprocentowania.
Istnieją jednak wyjątki – między innymi dla produktów, których początkowa stopa procentowa jest fixed przez co najmniej pięć lat.
Nie ma więc jednego „stress testu”, który wszystkie banki stosują w identyczny sposób.
Co jeśli standardowy zakup jest poza zasięgiem?
Jeżeli przy standardowym zakupie problemem jest wysokość depozytu lub dostępna kwota kredytu, jednym z rozwiązań, które warto rozważyć w Anglii, może być Shared Ownership.
Shared Ownership
Shared Ownership pozwala kupić część nieruchomości – w zależności od konkretnego domu i programu może to być udział od 10% do 75% wartości.
Mortgage zaciągany jest na kupowany udział, natomiast od pozostałej części płacony jest rent właścicielowi tej części nieruchomości.
Trzeba jednak patrzeć na pełny miesięczny koszt, ponieważ oprócz raty mortgage mogą wystąpić:
• rent,
• service charge,
• estate charge,
• management fees oraz inne opłaty związane z nieruchomością.
W przyszłości można zazwyczaj dokupywać kolejne udziały w procesie określanym jako staircasing.
Shared Ownership może obniżyć próg wejścia, ale nadal wymaga przejścia odpowiedniej oceny affordability.Czy zawsze trzeba mieć depozyt?
Nie zawsze.
Na rynku dostępne są również produkty umożliwiające zakup nieruchomości bez tradycyjnego depozytu, czyli przy 100% LTV. Mają one określone kryteria i nie będą odpowiednie ani dostępne dla każdego klienta.
Jeżeli depozyt jest potrzebny, nie zawsze musi pochodzić wyłącznie z własnych oszczędności. Wielu kredytodawców akceptuje gifted deposit, czyli środki przekazane przez rodzinę.
W zależności od kryteriów konkretnego lendera możliwe mogą być również inne źródła depozytu, a niektórzy kredytodawcy mogą zaakceptować depozyt pochodzący z pożyczki.
Dlatego przed założeniem, że brak własnych oszczędności wyklucza zakup nieruchomości, warto sprawdzić dostępne możliwości i kryteria poszczególnych lenderów.
Co przygotować przed rozmową o mortgage?
Nie musisz samodzielnie ustalać, który bank zaakceptuje Child Benefit, maintenance albo Universal Credit.
Warto natomiast przygotować podstawowe informacje dotyczące:
• dochodów,
• świadczeń,
• maintenance,
• childcare,
• aktualnych kredytów i kart,
• depozytu,
• historii adresowej,
• planowanej ceny nieruchomości.
Na tej podstawie można sprawdzić affordability i porównać kryteria odpowiednich lenderów przed złożeniem pełnej aplikacji.
Najważniejsze: jeden dochód nie oznacza jednego wyniku
W przypadku samotnego rodzica największą różnicę może zrobić nie samo oprocentowanie, ale wybór banku, który odpowiednio potraktuje wszystkie źródła dochodu i rzeczywistą sytuację gospodarstwa domowego.
Jeden lender może uwzględnić określone świadczenie lub maintenance, podczas gdy inny zastosuje inne kryteria. Różnić może się również sposób uwzględnienia childcare, dependants i istniejących zobowiązań.
Dlatego przed założeniem, że „nie mam wystarczającej zdolności”, warto najpierw sprawdzić, jak sytuację oceniają różni kredytodawcy.
Mortgage availability and the amount you can borrow depend on your individual circumstances and lender criteria. Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage.